Leasehold or Freehold in Bali? What Foreign Buyers Must Know in 2026

TL;DR

Il sistema di possesso fondiario dell'Indonesia è regolato dalla Basic Agrarian Law (Undang-Undang Pokok Agraria, UUPA) del 196ino, che rimane il quadro legale fondamentale per i diritti di proprietà nel paese.

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I Fatti

Il sistema di possesso fondiario dell'Indonesia è regolato dalla Basic Agrarian Law (Undang-Undang Pokok Agraria, UUPA) del 1960, che rimane il quadro legale fondamentale per i diritti di proprietà nel paese. Ai sensi di questa legge, la piena proprietà in regime di libera disponibilità — nota come Hak Milik — è riservata esclusivamente ai cittadini indonesiani. Gli stranieri, indipendentemente dalla loro durata di residenza o dal volume degli investimenti, sono legalmente esclusi dal possedere un titolo Hak Milik.

I due principali diritti di proprietà disponibili per i cittadini stranieri in Indonesia sono il Hak Pakai (Diritto d'Uso) e gli accordi di locazione (leasehold). Il Hak Pakai conferisce a uno straniero il diritto di utilizzare il terreno per un periodo definito — tipicamente 30 anni, estendibili di altri 20 anni e successivamente di ulteriori 3 anni — e richiede che il titolare sia un residente legale in Indonesia, tipicamente con un KITAS o KITAP. Questo titolo può essere intestato a nome proprio dello straniero ed è considerato la struttura di proprietà più solida dal punto di vista legale per i singoli individui.

La locazione (leasehold), al contrario, comporta un accordo contrattuale limitato nel tempo tra un acquirente straniero e un proprietario terriero indonesiano. I termini standard di locazione a Bali variano attualmente da 25 a 50 anni, con opzioni di rinnovo negoziate al momento della firma. Questi accordi sono registrati come atti notarili ma non trasferiscono il titolo sottostante. La qualità e l'esecutività di un contratto di locazione dipendono fortemente dalla precisione della stesura del Notaris e dalla due diligence condotta sul certificato di proprietà del terreno.

Una terza struttura comunemente riscontrata — sebbene ampiamente segnalata dai professionisti legali — è l'accordo "nominee", in cui un cittadino indonesiano detiene il Hak Milik per conto di un acquirente straniero. I tribunali indonesiani hanno costantemente stabilito che queste strutture sono illegali e inopponibili. I "nominees" non forniscono alcuna vera protezione legale alla parte straniera, e i beni detenuti in regimi nominee sono vulnerabili al sequestro, a dispute ereditarie familiari e a frodi.

Nel 2023, il Regolamento Governativo dell'Indonesia n. 18 del 2021 ha introdotto nuove disposizioni che consentono agli stranieri di acquisire proprietà in zone economiche designate e in determinate classificazioni residenziali con soglie di prezzo minimo più elevate. Per Bali, il valore minimo della proprietà per l'acquisizione di Hak Pakci per stranieri è di 5 miliardi di IDR (circa 310.000 USD) per le case indipendenti e di 2 miliardi di IDR (circa 125.000 USD) per gli appartamenti. Queste soglie sono state progettate per concentrare gli investimenti immobiliari stranieri nei segmenti di valore più elevato, proteggendo al contempo l'accesso alla terra per i cittadini indonesiani.

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Bali Zero Take

L'Approfondimento Nascosto

La questione tra leasehold e freehold è l'area più frequente in cui vediamo i clienti stranieri esposti a rischi legali e finanziari prevenibili. Il mercato immobiliare di Bali si muove rapidamente e gli acquirenti —

La Nostra Analisi

spesso sotto pressione da parte di sviluppatori o agenti — firmano contratti di locazione senza un'adeguata due diligence sul certificato di proprietà del terreno, sull'autorità del venditore di locare o sull'esecutività delle clausole di rinnovo.

Il Nostro Consiglio

Ciò che il mercato raramente comunica chiaramente è che non tutte le locazioni sono uguali. Una locazione di 30 anni con una clausola di rinnovo scritta male e senza un atto notarile registrato non è paragonabile a una locazione pulita di 5 anni con una traduzione certificata, un controllo del certificato di proprietà presso l'ufficio locale BPN e termini di rinnovo contrattualmente vincolanti piuttosto che discrezionali.

Per i clienti con serie intenzioni di investimento a lungo termine, il Hak Pakai — dove applicabile — rimane la struttura superiore. Conferisce un vero diritto reale (in rem) piuttosto che un diritto contrattuale, il che significa che è opponibile ai terzi e sopravvive ai cambiamenti nella proprietà del terreno. Il requisito della residenza legale è un vincolo reale, ma per i clienti che possiedono già un KITAS o che pianificano di convertirlo in KITAP, è la conversazione giusta da affrontare prima di impegnare capitale.

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Prossimi Passi

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